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年报:1分钟“倒带”2017常州楼市

  时光荏苒,热闹的2017年已经正式收官。站在2018年开头回望,想必众多购房者还对楼市“疯狂”记忆犹新,常州经历了上半年利好消息不断,住宅成交量价齐升,也经历了下半年市场回落,房价则有所放缓的阶段。整体而言,“限售”“房价”“土拍”“精装修”是2017常州这一年最重要的关键词。接下来,让我们跟着数据,一起倒带2017!

  2017年,常州调控放了大招,除了加大商品住房供应,严格控制房价,提高公积金贷款首付比例。4月8日,常州发出限售政策,政策要求新购买商品住房(包括二手住房)的,取得产权证后满2年方可上市交易。也成为江苏首个限售的城市。

  限售政策出台,主要遏制炒房和投机行为,对于楼市刚需和改善型需求并未产生多大的影响。虽然如此,对购房者产生影响较大的还是信贷政策。受市场成交量的不断攀升,对银行房贷的需求日益增大。从5月开始,建设、工商率先挑高首付比例至30%,这也正预示着信贷政策正式收紧。随后各银行房贷利率也提升,房贷速度放缓。截止目前,常州主流商业银行的首付全部在30%以上,房贷利率最低上浮10%,最高在15%左右。二套房的房贷利率都在20%左右。

  下半年,常州热点楼盘的推盘速度逐渐放缓,成交量也相对下滑,这无疑让紧张的房贷稍微松了一口气,延续这种情况,银行房贷缓慢的情况或许将延至2018年一季度。

  据统计,2017年常州市区楼市商品房成交51621套,成交面积619万方,成交环比下跌15%。市区商品住宅成交41987套,成交面积536万方,环比下跌17%。商品住宅成交均价12000元/平米,环比增长50%。楼市整体表现“量跌价升”,主要受供应不足的影响。

  从供应上来看,2017年常州市区商品房供应面积500万方,市区商品住宅供应面积445万方,环比2016年增加38%左右。

  从各区来看,2017年天宁区商品住宅成交面积98万方,环比下跌2%;新北区商品住宅成交面积125万方,环比下跌33%;武进区商品住宅成交面积240万方,环比下跌4.5%,钟楼区商品住宅成交面积73万方,环比下跌25%。

  从各区房价来看,天宁区以12300元/平米成为全市房价最贵的区域。而新北区进11800元/平米的成交均价,涨幅超过了60%,成为市区涨幅最大的区域。武进区和钟楼区成交均价分别达到了10600元/平米和10400元/平米,两区价格都再11000元/平米以下。天宁区成为常州的价格高地绝非偶然,覆盖主城区多个成熟片区,如兰陵、丽华、朝阳、红梅等多个成熟板块,随着土拍热度以及配套的完善,凤凰新城也成为崛起最快的板块之一,对全区的房价起到拉动作用。此外,天宁区还拥有全常州最贵的学区房,24中的学区房价格直逼4万元/平米。

  从住宅成交金额排行来看:据克尔瑞数据统计, 融创御园以38.56亿元的成交额蝉联金额榜首位。溧阳的燕山公馆和武进区路劲城以29.95亿和25.95亿位居第二、三位,全市成交金额TOP10楼盘门槛已经超过18亿。

  从房企榜单来看,新城以95.09亿元夺得2017年常州房企成交排行榜冠军宝座 。路劲和碧桂园分别以53.4亿元和45.31亿元位居第二、第三位。融创以41.31亿元列居第四;星河38.33亿元位列第五。龙湖、雅居乐、黑牡丹、九州、绿都都凭借傲人的成绩单列为成交排行榜TOP10.

  2017年,常州在经历三年不供地之后迎来市场土拍。今年的土拍不管在土拍方式、竞价方式都采取了新举措。竞拍方式由传统的线下竞价改为网络竞价,至12月底、常州主城区、金坛、溧阳等出让地块都已经采用网络竞价的方式进行。此外,主城区土拍更玩出了新高,从“限价+摇号”、到”限价+竞配保障房面积”以及”限价+竞配人才公寓面积”,主要为了控制地价的过高。从整体土拍来看,土拍从金坛滨湖新城地块率先引爆,到年终的“国企兜底”“底价成交”,常州土拍经历了一场“过山车”。当然,地块的成功出让,也让常州市场迎来房企“新面孔”,给楼市注入了新鲜血液。

  据统计,2017年常州主城区共出让16宗地块,总出让面积119.19万方,全年土地出让金达161.24亿元。其中,雅居乐丁香路、中吴大道东南侧地块成为年度“地王”,成交价21.3亿元(报建47600㎡政府商品房),楼面价超9006元/平米。

  今年出让的16宗地块都设置了最高限价,其中7幅在网络竞价中“熔断”,“田家炳北侧地块”、“九州钢材市场地块”“新常工院以东地块”以及“武进万达东地块”在置顶限价后摇号产生“买主”。 “丁香路、中吴大道东南侧地块””泰和之春北侧地块””飞龙生活区1号地块(原元亨地块)”3宗地块需要现场竞配保障房或人才公寓面积。但从最后的竞配面积来看,“由热到冷”的土拍现状表现的淋漓尽致,丁香路地块多家房企竞争,最终雅居乐的竞配面积达到了47600平米。泰和之春北侧地块中海仅需竞配1200平米。备受关注的“昔日地王”飞龙地块被最终龙湖轻松以底价200平米竞配面积将地王收入囊中。

  2017年溧阳土地市场共推出11宗商住和住宅用地,全年总成交面积113.26万方,成交总金额912573万元。其中燕山新区出让6宗地块,出让面积580690㎡,成交总金额509574万元。天目湖生活配套区出让3幅地块,出让面积259218㎡,成交总金额251280万元。另外2幅地块分别是天目湖大道东侧7-1#地块以及溧阳市东华园东侧地块两幅纯住宅地块,出让面积150633㎡,成交总金额151719万元。

  金坛土地市场,2017年金坛成功出让7幅地块,出让面积596210㎡,成交总金额631594.4元。其中6幅商住地块,1幅纯住宅地块。主要地块出让集中在滨湖新城,新城控股以22.8亿元一举拿下的“金坛大道北侧聚贤路东侧地块”和“群贤路西侧金桂路南侧地块”也成为溢价率最高的地块,溢价率达175%。该地块为金坛新城金郡项目,已开盘热销,截止12月该项目已经销售了8.9亿元,成交均价在14500元/平米左右。

  2017年常州二手土地市场也相对热闹,涌现一大批“接盘侠”。中梁接盘绿地香颂三期地块,除住宅产品外,规划开发超过5万的商业综合体。路劲接盘遥观皇冠置业地块,复制天隽峰系列产品。弘阳接手桑麻地块(朗诗竞园所在剩余未开发地块)等。另外,一些著名房企还是寻觅之中,如遇合适地块将进军常州楼市。

  2017这一年,常州出现多个优质项目开盘即售完的现象,市场涌现的庞大需求推高了成交量,同时也让价格持续攀升。面对即将到来的2018年,常州将有很多纯新盘等待市场接纳,而他们也将是未来两年常州楼市的主力军。今天在上海举办的“相信未来”丁祖昱品楼市2018发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱从政策、房价、房企、销售等方面对楼市进行了点分析,其中他预测到,常州、徐州等20个城市将是最具潜力的三线年,常州完美收官,对于未知的2018,我们将有更多期待。

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